Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri
Apakah anda sedang berencana untuk membangun rumah? Bagi anda yang sedang merencanakan untuk membangun rumah tentunya banyak hal yang harus dicermati mulai dari design atau perancangan rumah, perencanaan biaya dan juga hal-hal lainnya. Mengenai biaya, selain dari biaya pembelian bahan material rumah serta upah pekerja bangunan yang merupakan komponen utama dalam pembangunan rumah, umumnya terdapat biaya lain-lain yang terkait seperti biaya perizinan serta perpajakan. Apakah membangun rumah tinggal sendiri juga terkena pajak? Dalam bahasan kali ini akan kita bahas mengenai hal tersebut.
Berikut ini adalah peraturan perpajakan yang akan kita jadikan dasar acuan dalam pembahasan kali ini, yaitu:
1. | Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri. Perlu diinformasikan Peraturan Menteri ini mulai berlaku setelah 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal diundangkan yaitu 30 hari sejak tanggal 22 Oktober 2012 dan dengan diberlakukannya ketentuan ini maka Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. |
2. | Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012 tentang Penetapan Secara Jabatan atas Jumlah Biaya Yang Dikeluarkan Dan / Atau Yang Dibayarkan Untuk Membangun Bangunan Dalam Rangka Kegiatan Membangun Sendiri. |
Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri
Kegiatan Membangun Sendiri itu terutang Pajak Pertambahan Nilai (PPN), hal tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 1 dan Pajak Pertambahan Nilai tersebut terutang bagi badan maupun orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri.
Kegiatan Membangun Sendiri itu terutang Pajak Pertambahan Nilai (PPN), hal tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 1 dan Pajak Pertambahan Nilai tersebut terutang bagi badan maupun orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri.
Definisi Kegiatan Membangun Sendiri
Sebelum memulai membahas lebih jauh mengenai pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri tersebut, tentunya kita harus memahami terlebih dahulu tentang apa yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri dalam Peraturan Menteri Keuangan tersebut sehingga kita dapat mengetahui apakah pembangunan yang mungkin sedang kita rencanakan atau lakukan itu termasuk dalam kategori kegiatan membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.
Definisi Kegiatan Membangun Sendiri yang dikutip dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 adalah “Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”.
Kemudian dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4 dijelaskan mengenai bangunan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 yaitu bangunan tersebut berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria sebagai berikut:
| a. | Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja; |
| b. | Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan |
| c. | Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi). |
Jadi kegiatan membangun sendiri akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) apabila memenuhi definisi dan kriteria sebagaimana yang dijelaskan diatas.
Sebagai contoh, apabila kita sebagai orang pribadi membangun rumah baik dilakukan secara pribadi, baik dengan mempekerjakan pekerja atau buruh bangunan dimana rumah yang dibangun itu untuk ditempati secara pribadi atau oleh anggota keluarga lain misalkan anak, apakah termasuk kedalam kategori kegiatan membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atasnya? Jika hanya melihat secara definisi, kasus pembangunan rumah pribadi diatas dapat memenuhi definisi kegiatan membangun sendiri yang dijelaskan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 karena pembangunan rumah yang dilakukan dalam kasus ini tidak berkaitan dengan kegiatan usaha serta untuk dimanfaatkan atau digunakan sebagai keperluan pribadi, namun untuk menentukan apakah terhadap pembangunan rumah tersebut dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau tidak, kita tidak cukup hanya dengan melihat definisi saja, kita harus melihat terlebih dahulu, apakah bangunan yang kita bangun (dalam kasus ini rumah) itu memenuhi kriteria bangunan yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4 sebagaimana telah dijelaskan diatas. Jika memang kegiatan membangun sendiri yang kita lakukan itu sesuai dengan penjelasan definisi serta kriteria bangunan yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 maka kita wajib menyetorkan PPN yang terutang atas kegiatan membangun sendiri tersebut. Setelah memahami yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri, mari kita bahas lebih lanjut mengenai pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atasnya.
| 1. | Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak. |
| 2. | Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah. |
Perhitungan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri
Jadi dengan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 yang disebutkan diatas, perhitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas kegiatan membangun sendiri adalah sebagai berikut :
PPN = Tarif x DPP |
PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan) |
Contoh:
Pada Bulan Desember 2012 Bapak Andi memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Andi dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut: pembelian tanah sebesar Rp 200.000.000, pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000, biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp. 70.000.000. Maka berapakah Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?
Jawab:Sesuai dengan PMK No. 163/PMK.03/2012 tarif PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah:
= 10% X DPP
= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Sehingga PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah
= 10% X 20% X Rp 250.000.000
= Rp 5.000.000
Yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak atas perhitungan PPN Kegiatan Membangun Sendiri diatas hanyalah pembelian bahan baku material bangunan dan biaya upah pekerja dalam rangka pembangunan rumah tersebut, hal ini sesuai dengan Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 2 yang menyebutkan bahwa “Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah”.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 4 ditentukan bahwa:
| 1. | Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat mulai dibangunnya bangunan. |
| 2. | Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun. |
| 3. | Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan. |
Penyetoran Dan Pelaporan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5, 7 dan 8 diatur bahwa:
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5, 7 dan 8 diatur bahwa:
* | Pembayaran Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar 10% (sepuluh persen) dikalikan dengan 20% (dua puluh persen) dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya |
* | Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. |
* | Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang tersebut ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga Surat Setoran Pajak paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. |
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Penyetoran PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5,7, dan 8 terdapat hal yang harus diperhatikan dalam penyetoran PPN atas kegiatan membangun sendiri yaitu:
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 5,7, dan 8 terdapat hal yang harus diperhatikan dalam penyetoran PPN atas kegiatan membangun sendiri yaitu:
| * | Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada Surat Setoran Pajak diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut. |
* | Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut : a. Kolom NPWP diisi dengan :
b. Pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri |
* | Dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki NPWP, Surat Setoran Pajak diisi dengan ketentuan sebagai berikut : a. Kolom NPWP diisi dengan :
b. pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan alamat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. |
Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Pelaporan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 8 terdapat hal yang harus diperhatikan dalam proses pelaporan PPN atas kegiatan membangun sendiri yaitu:
Mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 8 terdapat hal yang harus diperhatikan dalam proses pelaporan PPN atas kegiatan membangun sendiri yaitu:
| * | Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan tersebut terdaftar, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan lembar ketiga Surat Setoran Pajak. |
| * | membangun sendiri telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi atau badan tersebut terdaftar, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri selain wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud pada Pasal 8 ayat (1), wajib melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan fotokopi lembar ketiga Surat Setoran Pajak. |
| * | Dalam hal Pengusaha Kena Pajak terdaftar di Kantor Pelayanan Pajak Madya, Kantor Pelayanan Pajak di lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Wajib Pajak Besar, atau Kantor Pelayanan Pajak di lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak Jakarta Khusus, Pengusaha Kena Pajak tersebut selain wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud pada Pasal 8 ayat (1), wajib melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan fotokopi lembar ketiga Surat Setoran Pajak. |
Hal-Hal Lain Yang Perlu Diperhatikan
| 1. | Dalam hal bangunan sebagai hasil kegiatan membangun sendiri digunakan oleh pihak lain sebagai tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib menyerahkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut; |
| 2. | Dalam hal orang pribadi atau badan yang membangun sendiri bangunan untuk digunakan pihak lain tidak dapat menunjukkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut bertanggung jawab secara renteng atas pembayaran Pajak Pertambahan Nilai yang terutang. |
| 3. | Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak melakukan kewajiban penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) dan/atau kewajiban pelaporan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (1), Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat Wajib Pajak terdaftar dapat mengeluarkan surat teguran sesuai contoh format sebagaimana tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012. |
4. | Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah melakukan penyetoran atau pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri namun berdasarkan data yang dimiliki dan diperoleh oleh Direktorat Jenderal Pajak diyakini terdapat indikasi penyetoran atau pelaporan yang tidak wajar, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menerbitkan surat himbauan sesuai contoh format sebagaimana tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012. |
5. | Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari sejak diterbitkannya surat teguran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau surat himbauan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), orang pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dapat melakukan verifikasi atau pemeriksaan untuk menetapkan besarnya Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri tersebut. |
6. | Berdasarkan hasil verifikasi atau pemeriksaan sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Kepala Kantor Pelayanan Pajak menerbitkan surat ketetapan pajak atas kegiatan membangun sendiri. |
7. | Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki NPWP, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan menerbitkan NPWP sesuai ketentuan perundang-undangan di bidang perpajakan. |
8. | Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri telah memiliki NPWP namun berbeda dengan tempat bangunan didirikan, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan menerbitkan NPWP sebagai cabang sesuai ketentuan perundang-undangan di bidang perpajakan |
Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 6 disebutkan bahwa:
| * | Apabila orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai terutang ke kas negara, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi. |
| * | Selanjutnya, jika berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri :
|
Maka jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam rangka kegiatan membangun sendiri dapat ditetapkan secara jabatan oleh Direktur Jenderal Pajak.
Penetapan secara jabatan untuk jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam rangka kegiatan membangun sendiri ini diatur dalam Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 yang merupakan Perubahan Atas Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012.
Dalam Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 tersebut diatur bahwa:
Penetapan secara jabatan untuk jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam rangka kegiatan membangun sendiri ini diatur dalam Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 yang merupakan Perubahan Atas Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-23/PJ/2012.
Dalam Peraturan Direktorat Jenderal Pajak Nomor PER-25/PJ/2012 tersebut diatur bahwa:
* | Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan dalam rangka membangun sendiri ditetapkan secara jabatan berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) masing-masing daerah sesuai Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara dan perubahannya. |
* | Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, namun tidak benar atau tidak lengkap, sehingga:
|
* | Penetapan secara jabatan berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) huruf a mengacu pada Pedoman Penggunaan Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) Dalam Rangka Penetapan Secara Jabatan Jumlah Biaya yang Dikeluarkan dan/atau yang Dibayarkan untuk Membangun Bangunan yang Digunakan untuk Menghitung Kewajiban Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri sebagaimana terdapat dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Direktur Jenderal Pajak ini. |
Jadi Cara Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang ditentukan secara jabatan adalah sebagai berikut :
PPN = Tarif x DPP
- Tarif = 10%
- DPP = 20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan
PPN = 10% x (20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan) |
Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan | = | Nilai Terendah Harga Satuan tertinggi berdasarkan Klasifikasi Bangunan Gedung Negara | x | Koefisien | x | Luas bangunan keseluruhan |
Tidak ada komentar: